Si po i “pushton” ndërtimi zonat e mbrojtura

Prej vitesh Shqipëria është kthyer në një kantier ndërtimi.

Jo vetëm zonat periferike të kryeqytetit, por qendra, Parku i Liqenit Artificial, zona të mbrojtura në vijën bregdetare, kanë rënë pre e modelit të ri të zhvillimit ekonomik: ndërtime masive në hoteleri dhe rezidenca banimi.

Disa ditë më parë, një grup aktivistësh në fushën e mjedisit protestuan kundër nisjes së punimeve në zonën e Pishë Poros, Nartë, vend që gëzon mbrojtje ligjore për shkak të habitatit unik të shpendëve dhe faunës së egër.

Punimet nisën në bazë të një leje të dhënë nga Agjencia e Zhvillimit të Territorit, për kompaninë “Zvërnec South Adriatic Development” e cila rezulton në pronësi të dy vëllezërve nga Katari, Ramez dhe Mohamad Al-Khayyat. Projekti duket se lidhet me interesin në këtë investim të shprehur dy vjet më parë nga dhëndri i Presidentit Amerikan Donald Trump, Jared Kushner, për ndërtimin e 10 mijë njësive akomoduese në zonën e mbrojtur të Zvërnecit.

Punimet në zona të mbrojtura kanë përfshirë thuajse të gjithë vijën bregdetare të jugut në Shqipëri, të fshehura pas lejeve të veçanta që janë siguruar në emër të “investimeve strategjike”.

Kompania Delta ka nisur vrullshëm hapjen e punimeve të kantierit përmbi Deltën e Përroit të Palasës, zonë e mbrojtur në vijën e plazhit të Bashkisë Himarë, e njohur për dunat ranore dhe ekosistemin e veçantë të bimësisë.

Ngjitur me këtë projekt, është Palasa. Këtu bregdeti i virgjër është pushtuar nga ndërtimet e projektit Green Coast, i cili po shtrihet në disa faza, duke mbuluar me sipërfaqe ndërtimi të gjithë kodrën përgjatë këtij bregu. 

As bregdeti i Jalës nuk i ka shpëtuar syrit të investitorëve strategjikë. Gjithë kodra që zbret në gjirin e plazhit ka rënë pre e ndërtimeve të komplekseve me vila e hotele.

Këshilli Kombëtar i Territorit ka dhënë leje për të ndërtuar dhe në gjirin e Llamanit kompanisë “Bega -07”, një hotel  me 3 dhe 4 kate i shtrirë mbi një sipërfaqe 101 mijë metra katrorë. Llamani është pjesë e zonës së mbrojtur të Parkut Natyror “Porto Palermo” që njihet për ekosistemin unik të biodiversitetit detar dhe bregdetar të habiteteve të peshqve, bimësisë nënujore dhe peisazheve natyrore të veçanta.

Korporata Shqiptare e Investimeve planifikon që në të njëjtën zonë të zhvillojë në bashkëpunim me operatorë privatë ndërtimin e njësive akomoduese dhe një marine jahtesh. Projekti ka ndezur debate publike jo vetëm për pasojat në mjedis por dhe të shkatërrimit të pjesës historike të saj, afër Kalasë së Ali Pashë Tepelenës.

Në Gjirin e Manastirit prej disa vitesh po merr jetë projekti i ndërtimit të një resorti me vila, apartamente dhe njësi shërbimi në një sipërfaqe që zë 6 hektarë tokë. Ky projekt po ndërtohet në peisazhin natyror afër zonës së mbrojtur arkeologjike të Butrintit.

Një tjetër komplesk i shtrirë përmbi zonën bregdetare dhe kodrinore të Ksamilit është Arrameras Resort. Këtu ndërtimi shtrihet në një sipërfaqe gjigande prej 240 mijë metrash katrorë, ku parashikohen vila, apartamente, hotele luksoze dhe marinë turistike. Edhe pse ligjërisht resorti ndodhet 600 metra larg kufirit të jashtëm të Parkut të Butrintit, organizatat mjedisore kanë ngritur shqetësime se ndërtimet e përmasave të tilla mund të kenë sërish ndikim në ekosistemin e zonës.

Në Radhimë të Vlorës, punimet e për njësi banimi dhe hotele kanë pushtuar të gjithë vijën bregdetare, njësoj si në shumicën e fshatrave që janë destinacione turistike.

Në qytetin e Vlorës, është duke u prishur porti tregtar për t’i hapur rrugë ndërtimit të një marine turistrike, pallateve shumëkatshme përgjatë saj dhe 2 hoteleve të larta.

Njësoj edhe në Durrës. Investimi strategjik i Durrës Marina është duke ndërtuar pallate që parashikojnë një volum ndërtimi prej 1.3 milion metrash katrorë dhe prishjen e portit më të rëndësishëm të vendit për t’i hapur rrugë një marine turistike me 280 vende ankorimi.

Kostot që ky projekt po i kushton buxhetit të shtetit për zëvendësimin e portit me një të ri në Porto Romano dhe cilësia e punimeve të banesave të para, kanë patur kontestime në publik nga ekspertët dhe opozita.

Jo vetëm jugu dhe bregdeti i Durrësit dhe Kavajës, tashmë investimet në projekte resortesh turistike kanë përfshirë dhe pjesën veriore të vendit. 

Prej muajsh banorët e Rrjollit janë duke protestuar për të ndalur ndërtimin e projektit Blue Borgo në Velipojë. Kontestimet lidhetn si për pretendimet e pronësisë së tokës, ashtu dhe me ndikimet që do të sjellë në mjedis ndërtimi i sipërfaqeje prej 136 mijë metrash katrorë përgjatë 140 hektarëve të kësaj zone.

Grupi Balfin, zhvilluesi i projektit Green Coast përgjatë Palasës, dhe Valamar në gjirin e Lalzit, ka shpallur së fundi nisjen e punimeve për një tjetër kompleks me vila në Tale të Lezhës, Valamar Tale.

Sot Shqipëria duket se ka zgjedhur të njëjtin model që përqafoi dikur Spanja, e që sot përbëjnë një nga leksionet më të mëdha ekonomike e urbanistike të historisë moderne të Europës. Miratimi i lejeve të ndërtimit për rreth 800 mijë njësi në vit, kur kërkesa reale ishte për 200 mijë, shkakoi plasjen e flluskës imobiliere e njohurs si modeli “Del Ladrillo”. 

Nëse para disa vitesh ky vizion kishte pushtuar vetëm kryeqytetin, tashmë lejet që po miraton Këshilli Kombëtar i Territorit kanë përfshirë të gjithë bregdetin dhe qendrat historike të qyteteve kryesore në Shqipëri.

Këto projekte duket se janë modeli i ri i zhvillimit të vendit.

Nëse analizon projektet që Komiteti i Investimeve Strategjike u ka dhënë status të veçantë, dominojnë ato në turizëm, duke lënë në hije sektorë të tjerë të rëndësishëm të ekonomisë: energjinë, bujqësinë dhe industrinë.

Mbrojtjen e investimeve në ndërtim vitet e fundit, ku ato në kulla e zona turistike janë firmosur nga vetë Edi Rama si kryetar i Këshillit Kombëtar të Territorit, kryeministri e mbron me kërkesat e shumta për të blerë pasuri të patundshme nga shqiptarët.

Kjo fabul u rrëzua pasi dolën të dhënat e Censusit 2023, të cilat tregonin se 356 mijë banesa në të gjithë territorin e vendit janë bosh dhe 52 mijë prej tyre ndodhen në kryeqytet.

Këto të dhëna nëse kryqëzohen dhe me konsumin e energjisë elektrike, tregojnë një tendencë të qartë se numri i shtëpive të pabanuara rritet çdo vit.

Kjo është një kontradiktë logjike, që rrëzon një nga bazat e teorive të ekonomisë, atë të kërkesës dhe ofertës. Edhe pse tregu ka stok dhe mall në shitje, shton ofertën dhe njëkohësisht me të rrit dhe çmimet.

Argumenti i dytë që do të ilustronte ambicien e bizneseve për të ndërtuar duke e parë ndërtimin si sektorin më fitimprurës është ai i rritjes së teë ardhurave të shqiptarëve, standardit të jetesës dhe kërkesës për kushte më të mira jetese, ku mirëqënia është shtuar dhe me nevojat për të patur shtëpi pushimi.

Kjo e dhënë hidhet poshtë nga vetë matjet që ka bërë Banka e Shqipërisë në anketën për Gjendjen Financiare dhe Huamarrjen e Familjeve në Shqipëri. Sipas këtij studimi, gjatë vitit 2025, vetëm 4% e familjeve shqiptare kanë të ardhura mujore mbi 200 mijë lekë në muaj. Në bazë të të dhënave të Censusit 2023, kjo shifër i korrespodon një numri prej 30 240 familjesh. 

Nëse të ardhurat janë në kufirin 200 mijë lekë, këto familje në bazë të rregullave të kredimarrjes të vendosura nga banka qëndrore dhe që zbatojnë bankat e nivelit të dytë, ku kësti mujor nuk duhet të kalojë 40% të buxhetit të familjes dhe huadhënësi duhet të financojë 80% të vlerës së pronës, nuk mund të përballojnë blerjen e një shtëpie me vlerë më të madhe se 180 mijë euro, dhe me një çmim për metër katror më të lartë se 1800 euro.

Këto të dhëna rrëzojnë disa dukuri që po ndodhin sot në treg: volumi i ndërtimit në kryeqytet po orientohet drejt godinave të larta që kanë kosto dhe çmim më të shtrenjtë, ndaj kategoria e blerësëve nuk janë fasha e familjeve me këto të ardhura. Që të blesh një shtëpi në zonat bregdetare, çmimet mesatare variojnë nga 1300 në zonën e plazhit të Durrësit në 3 deri 4 mijë euro për metër katror në zonat bregdetare të jugut të vendit. Ndaj dhe këto të fundit janë të papërballueshme për një familje me të ardhura mesatare dhe që përbën 4% të popullsisë. Është e vështirë që kjo kategori të gjejë mundësi financimi nga banka apo kursimet.

Megjithatë pavarësisht numrit në rritje të njësive të pabanuara dhe mungesës së fuqisë financiare për të blerë shtëpi, kompanitë aplikojnë për leje, hapin kantiere dhe ndërtojnë projekte. Çmimet vetëm rriten.

Nëse çmimi mesatar i referencës për kryeqytetin është 1070 euro për metër katror, vetëm për dy vitet e fundit, vlera e tregut për sipërfaqet e dhëna leje do të kërkojë një treg shitjesh me vlerë mesatare 2000 euro për metër katror. Në fund të vitit 2025, sipas një studimi të kryer nga qendra Altax, çmimi mesatar i shitjeve të apartamenteve në kryeqytet ishte 1833 për metër katrorë. 

I gjithë ky ndërtim financimin e bazon te ky model: parashitjet. Pra paratë, do të duhet të dalin nga këto 30 240 familje që kanë të ardhura mujore mbi 200 mijë lekë në muaj. Lidhja e kontratave të sipërmarrjes ndodh që në momentin që kompania pajiset me leje ndërtimi, me këto të para paguhet taksa e ndikimit në infrastrukturë dhe më pas projekti financohet nga këstet që jep blerësi në vite.

Në të gjitha planet e biznesit të cilat janë miratuar si “Investime Strategjike” nuk gjen asnjë projekt  ku financimi të jetë i vetë investitorit. Çdo plan bazohet te shitjet në gropë. Ky është modeli i financimit i miratuar me kontratë të veçantë në Kuvend  për projektin e fashëm të Mohamed Alabbar “Durrës Marina”, i njëjtë është edhe për projektin e marinës turistike në Vlorë dhe përgjatë gjithë zonave ku janë dhënë leje për të ndërtuar pallate, ose komplekse me njësi banimi dhe hotele. Fillimisht ndërtohen vilat dhe apartamentet, e më pas me fitimin nga shitja e tyre ndërtohen hotelet. 

Nëse matim volumin e sipërfaqeve të dhënave për leje ndërtimi në Shqipëri gjatë 10 viteve të fundit, volumi që projektohet të ndërtohet për rezidenca banimi është 12.5 milion metra katrorë, çka përfshin ndërtimin e të paktën 125 mijë njësive banimi dhe është 4 herë më e lartë se numri i 30 240 familjeve që rezultojnë më të ardhura të larta, edhe sikur të gjitha të kishin mundësi financiare për të marrë kredi apo depozita kursimi! Ndaj një nga gjetjet për të justifikuar “boom”-in e ndërtimit ishin investimet nga jashtë.

Për muaj me radhë në media po pompohet teza e të huajve që vijnë për të blerë shtëpi pushimi në Shqipëri, e pensionistëve italianë që kanë zgjedhur të jetojnë në Durrës, Vlorë apo Sarandë, e investitorëve aziatikë që pas konfliktit në Lindjen e Mesme po drejtojnë investimet në pasuri të patundshme këtu, apo e emigrantëve që duan të kenë një shtëpi edhe pse janë larg.

Për të kuptuar se kush investon në Shqipëri në sektorin e pasurive të patundshme, do të duhet fillimisht të dish shifrat zyrtare se para hyjnë nga jashtë për të financuar këtë sektor.

Por përpara se të bëhet kjo analizë, do të duhet që të thyhet miti që blerjet e banesave të konsiderohen investime të huaja. Banka e Shqipërisë klasifikon si investim të huaj çdo transaksion që vjen nga jashtë dhe shkon në llogaritë e kompanive të ndërtimit apo të zyrave imobiliare.

Në Shqipëri janë vetëm 2 projekte të cilat kanë nga pas investitorë të huaj: Durrës Marina me pronarë familjen e Mohamed Alabbar nga Emiratet e Bashkuara Arabe dhe projekti i saponisur në Zvërnec, ku fondet janë me bazë në Katar. Te projekti i parë, fluksi i financimit nuk vjen nga investitori, por bazohet te parashitjet. Vetë kompania investiture angazhon 6.8% të financimit. Te projekti i dytë, mbetet për t’u parë se cili model financimi do të zgjidhet.

Në të gjithë planet e tjera për komplekse turistike dhe kulla, investitorët janë firma shqiptare. Në listën me 107 leje të dhëna për ndërtesa të larta që janë zbardhur nga Agjencia e Zhvillimit të Territorit, nuk rezulton asnjë kompani e madhe ndërtimi ndërkombëtare që të ketë shfaqur interes për investime të tilla. Të gjitha kompanitë janë shqiptare, dhe vetëm në 3 projekte rezulton të ketë aksioner të huaj. Atëherë si ka mundësi që në tregun më fitimprurës të vendit, kanë hyrë vetëm dy kompani të huaja? 

Le të shohim tani se nga cilat shtete vijnë paratë që financojnë këtë sektor. Në fund të vitit 2025, sipas statistikave të Bankës së Shqipërisë ishin 561 milion euro investime që u klasifikuan të huaja në sektorin imobliar, nga këto 19%, ose 107 milion euro vinin nga Kosova, 59 milion euro nga Italia, 55 nga Shtetet e Bashkuara të Amerikës, 47 nga Gjermania, 38 milion euro nga Austria, 31 milion euro nga Britania e Madhe dhe pjesa tjetër ndahet në vlera më të vogla në shtete si Emiratet e Bashkuara Arabe, Zvicra, Franca, Maqedonia e Veriut etj. 

Por sërish, 560 milion euro investime, plus 420 milion euro financim nga sektori bankar është larg kontributit në vlerë prej 3.5 miliard euro që prodhoi vitin e shkuar ndërtimi dhe 1.3 miliard të tjera që prodhoi sektori imobiliar.

Por edhe nëse këto fluske klasifikohen si investime të huaja, nuk do të thotë se paratë janë të pastra. Madje hetimet e autoriteteve të huaja dhe shqiptare flasin për transferta që nisen nga Dubai, shtete të Amerikës Latine apo dhe organizatat italiane të mafias në Itali dhe kanë si qëllim pastrimin e parave në ndërtim në Shqipëri.

Pyetja që lind është, a po financohet sektori me para që vijnë nga burime jo formale? Kujt po i shërben modeli i shkatërrimit të zonave të mbrojtura: zhvillimit të ekonomisë apo ndërtimit pa plan që akomodon para me burime të dyshimta, ndonjëherë të organizatave kriminale e herë të korrupsionit?

Këtu na vijnë në ndihmë analizat që prodhon çdo vit Prokuroria e Përgjitshme, raportet e SPAK dhe ato të Agjencisë së Inteligjencës Financiare.“Sektorët ekonomikë më të ndjeshëm ndaj pastrimit të parave janë sektori i pasurive të paluajtshme, ndërtimi, tregtia, sektori i shërbimeve telematike (Call Center) dhe konsulenca në fushën ekonomike dhe ligjore.” thuhet në raportin e Vlerësimit Kombëtar të Riskut. 

Për vetë tipologjinë që ka, ndërtimi konsiderohet me risk në pastrimin e parave dhe në vende të tjera, por shqetësimi kryesor ka të bëjë me peshën e parave që pastrohen dhe përqindjen që ky sektor ka në ekonomi. Sot ndërtimi zë 14% të prodhimit kombëtar të vendit, ku nëse i shtojmë dhe 5.6% që ka ai i pasurive të patundshme, përbën një të pestën e ekonomisë.

Diferenca e çmimit të referencës me atë të tregut në vlerën e pronës, hapësirat që lejojnë për deklarimin e kostos së investimit volumet e punës dhe skemat e rishtjes disa herë duke i rritur vlerën, e bëjnë këtë industri tërheqëse për të pastruar para në vlera të larta ddhe me kosto më të ulët, ndryshe nga bizneset e tjera.