Debatet se kush po i mban të larta çmimet e banesave dhe çfarë rrezikon kjo rritje e përshpejtuar vitet e fundit nuk kanë dhënë asnjë përfundim.

Ajo që dihet nga teoritë ekonomike janë disa versione.

Varianti i parë është kërkesa dhe oferta. Që të shesësh në një treg, të duhet që të jesh i dëshirueshëm nga konsumatori. Në Shqipëri ka kërkesë për të blerë shtëpi, çështja është nëse përputhet me volumin që po ndërtohet.

Teoria e dytë që shpjegon çmimin është ajo e kostos. Nëse kërkesa e lartë sjell çmime të larta, edhe kosto e lartë sjell çmim të lartë, por gjithnjë nëse produkti dhe çmimi pëlqehet nga tregu.

Nëse vlera e mallit nuk do të pëlqehej, prodhuesi do të shihte mundësinë për të minimizuar kostot.

Në Shqipëri nuk ka ndodhur as kjo. Kostot në industrinë e ndërtimit janë rritur, e bashkë me to edhe barra e taksave që i ngarkohet këtij sektori. Ndaj çmimet e larta, kur kërkesa ka një kurbë normale, vijojnë të mbeten të pashpjeguara nga faktorët ekonomikë.

“Nëse nisemi nga këndvështrimi i ndërtuesve të cilët thonë se më së shumti reflektojmë kostot të çmimeve të lëndëve të ndërtimit, ato kanë një rritje jo më të madhe se 12% në dekadën e fundit. Nga ana tjetër edhe rritja e taksave dhe referencave ka një rritje që nuk reflektohet në atë nivel të rritjes së çmimit. Këtu duhet parë dhe si ka ndikuar informaliteti që ka deformuar gjithë kurbën e kërkesës dhe ofertës.” thotë Eduart Gjokutaj, ekspert i qendrës “Altax”.

Gjatë vitit 2023 çmimet e banesave në të gjithë vendin u rritën me 11.6 %, ndërsa për kryeqytetin me 13.3%. Kjo tendencë duket e normalizuar në kontrast me vrullin që pati industria e ndërtimit disa vite më parë, por sërish sot nuk mund të bëhesh me shtëpi nëse nuk ke të paktën 80 mijë euro në xhep.

 “Indeksi Fischer i çmimit të banesave në rang vendi, i llogaritur për gjashtëmujorin e parë të vitit 2023, shënoi rritje me 11.6% ndaj gjashtëmujorit të mëparshëm, duke u rikthyer në nivelin e të njëjtës periudhë një vit më parë. Totali i vëllimit të shitjeve është rritur, sidomos në zonën e Tiranës, e cila ka rezultuar përcaktuese për rritjen e indeksit.” thuhet në vrojtimin e tregut të pasurive të patundshme të Bankës së Shqipërisë.

Për Tiranën, zonat më të shtrenjta janë ato brenda unazës së kryeqytetit me çmime që variojnë mes 1800-2000 euro/m2 dhe në qendër me çmime deri në 3500 euro/m2. Vendet më të kërkuara në kryeqytet mbeten aty ku dhe shtëpitë janë më të përballueshme, por sinjalet që vijnë nga tregu thonë se dhe në zonën e Astirit, Laprakës, Yzberishtit dhe Freskut, çmimet variojnë mes 1000 dhe 1200 euro për metër katrorë.

 “Indeksi i Çmimit për Tiranën u rrit gjithashtu, me 13.3% ndaj periudhës paraardhëse, duke treguar pak ndryshime në terma vjetorë. Kjo ecuri u diktua nga rritja me rreth 29% e çmimeve mesatare për pronat e shitura në qendër të kryeqytetit, krahasuar me periudhën paraardhëse. Në zonat periferike dhe ato jashtë kryeqytetit, çmimet kanë treguar rënie shumë të vogla.” konstaton vrojtimi i bankës qëndrore.

“Kemi vënë re që në vitin 2023 ka patur një ngadalësim të ritmit të rritjes së çmimeve. Ne si aktorë të tregut sugjerojmë ndërtuesit që të mos ketë rritje dyshifrore të çmimeve pasi po arrin një pikë që tregu po ezaurohet. Nuk ka më vendë që të ketë rritje 12, 15 apo 20%. Pas pandemisë ka qënë gjhithmonë tregu i shitësve, ata që ndërtojnë, ata dhe kontrollojnë çmimet. Në Shqipëri zhvilluesit kanë drejtuar çmimet e tregut.” sqaron Reinaldo Pipiria, drejtor i Shoqatës së Tregut Imobiliar.

Çmime të larta dhe në rritje kanë dhe zonat bregdetare. Projekte në Sarandë, Vlorë, apo në fshatra turistikë si Palasë, Dhërmi dhe Lalëz po shesin me vlera nga 500 mijë deri në 2 milion euro për një vilë.

Me këto çmime, shumica e familjeve të varfëra dhe mesatare në Shqipëri e kanë të pamundur që të blejnë një banesë. Nëse në lagjet periferike çmimi minimal për të marrë një apartament është 1000 deri në 1200 euro për metër katror, një familjeje me dy persona dhe me një rrogë mesatare, (e cila sipas INSTAT është 700 euro në muaj), do t’i duheshin 12 vjet për të blerë një apartament 100 metër katrorë, nëse nga të dy pagat, 700 euro do të shkonin shpenzime për të jetuar dhe 700 kursime për të marrë shtëpinë.

Vështirësia rritet për familjet që kanë të ardhura më të ulta. Për ata me paga minimale 400 euro në muaj, nëse njëra pagë do të shkonte për të mbledhur për blerjen e një shtëpie ose për të paguar kredinë e saj dhe tjetra për të jetuar, do të duheshin 21 vjet kursime.

Por po të tentohej që banesa të blihej afër Unazës së Vogël ose brenda saj, ku çmimet variojnë mes 2000 deri 2300 euro për metër katrorë, një familje mesatare do t’i duheshin 25 vjet kursime dhe një familje mbi mesataren me pagën e dy anëtarëve 1000 euro, do t’i duheshin 13 vjet kursime.

Ecuria e tregut të ndërtimit, po kthehet në një problem social, i cili nuk po nxitet nga faktorët ekonomikë të cilët shpërndajnë të ardhurat në të gjithë shtresat e popullatës, ndaj shumica e qytetarëve po paguajnë kosto të larta për të mbajtur në këmbë industrinë e parave të pista.

“Bashkia e Tiranës ka ndjekur një politikë sociale ku 3% të sipërfaqes së ndërtimit e kërkon në formë të patjetërsueshme për pjesën e banesave sociale, por kjo nuk është reflektuar në përmbushjen e nevojave. Bashkia të gjithë këto leje që jep me tepri i jep në kurriz të qytetit pasi zenë sipërfaqet e përbashkëta për parqe, ambiente sociale dhe ka një element tjetër që ndikohet në jetësën e qytetarëve që është ndotja dhe kostoja e shëndetit të familjeve.” tregon Eduart Gjokutaj, nga qendra “Altax”.

Vitin e shkuar vlera e projekteve të reja të cilat u pajisën me leje ndërtimi në kryeqytet arriti në 490 milion euro, ku gjysma e tyre 244 milion euro janë ndërtime për rezidenca banimi. Edhe sipërfaqja e lejeve të reja pati një tkurrje të lehtë. Numri i sipërfaqes për banim arriti në 708 mijë metra katorë nga 954 mijë metra katrorë që ishte volumi i lejeve të dhëna për qëllime banimi gjatë vitit 2022. Pavarësisht kësaj, në 4 vitet e fundit, nga 2020 dhe deri në fund të vitit 2023 volumi i ndërtimit për qëllime banimi në bazë të lejeve të lëshuara arrin në 3.1 milion metra katrorë. 

Pesha e ndërtimit dhe aktivitetit të pasurive të patundshme në ekonomi ka arritur vitet e fundit në 15% të prodhimit kombëtar, sipas Institutit të Statistikave Shqiptare.

Në vitin 2023 prodhimi i brendshëm bruto në vlerë nominale projektohet të kapë vlerën 25 miliardë euro, nga ku tregu i ndërtimit dhe ai imobiliar zenë një vlerë prej 3.7 miliardë euro.

Totali i kredisë së re për ekonominë, sipas të dhënave të Bankës së Shqipërisë, ishte vitin e shkuar 3.1 miliard euro. Sipas të njëjtave statistika, kredia për ndërtimin kapi vlerën 380 milionë euro, ndërsa huatë e reja për blerje banesash 467 milionë euro.

Në total aktiviteti i shitblerjeve të pasurive të patundshme bashkë me ndërtimin kanë marrë 847 milion euro financim nga bankat, ose vetëm 22% të vlerës që ka prodhuar.

“Ndërtimi është i zhvilluar si sektor qëndror ekonomik përsa i përket volumit të parave që qarkullon ky sektor me një volum shumë të madh dhe kjo e bën atraktiv nga pikëpamja e pastrimit të parave. Volumi i lartë e bën dhe më të vështirë identifikimin derisa paratë vendosen në sistem, pastaj qarkullohen dhe integrohen derisa të arrijnë të pastrohen.” thotë Arjan Dyrmishi, themelues i Qendrës për Studimin e Demokracisë dhe Qeverisjes.

Depozitat bankare nga ana tjetër janë rritur me 660 milionë euro nga janari i vitit 2022 dhe me 85 milionë euro nga fillimi i vitit deri në dhjetor 2023, çka tregon se blerjet e banesave nuk lidhen me kursimet në banka. Agjentët e tregut imobiliar tregojnë se një pjesë e kërkesës vjen dhe nga jashtë.

“Ka interes sidomos nga tregjet tradicionale që është Evropa Qëndrore dhe Lindore. Ka kompani të tregjeve pasurive të patundshme që blejnë 20 apartamente apo një pallat të tërë, e restaurojnë, kujdesen për mirëmbatjejn dhe e japin për përdorim për shtetasit e tyre. Kryesisht në zonën e Durrësit janë çekë dhe polakë, kemi dhe nga Çekia dhe mund të kemi interes të shfaqur dhe nga Austria.” shpjegon Reinaldo Pipiria, nga Shoqata e Tregut Imobiliar.

Por për ekspertët e ekonomisë volumi i shitjeve nga emigrantët apo të huaj që vijnë për të jetuar në Shqipëri nuk justifikohet me ritimin e rritjes së industrisë së ndërtimit. Numri i të huajve që aplikuan për leje qëndrimi gjatë vitit 2022 ishte 10.127, nga të cilët, gjysmit bëjnë pjesë te vende si Siria dhe Bangaladeshi, ku një pjesë vijnë për të kaluar trazit në Europë dhe një pjesë për të punuar. Sikur i gjithë numri i të huajve të llogaritej në blerjen e banesave që ndërtohen, kërkesa e tyre nuk do të kalonte më shumë se 500 mijë metra katrorë ndërtim, po të marrim të mirëqënë se secili prej tyre do të blinte një apartament.

Edhe marrja e shtëpive si investim për ta dhënë më qira ditore ose mujore nuk duket të jetë fitim -prurës dhe mund të shërbejë si mjet vetëm për të shlyer një pjesë të kredisë.

Në total sipas kontratave të deklaruara të qirasë në të gjithë vendin, të ardhurat për subjektet që kanë lëshuar njësi me qira ishin 310 milion euro, nga ku buxheti i shtetit arkëtoi 46 milion euro taksa. Afërsisht 65 milion euro janë të ardhurat e gjeneruara nga lëshimi me qira i apartamenteve në kryeqytet.

Gjatë vitit të shkuar ka patur rritje dhe tregu i qirave ditore Air BnB, ku sipas të dhënave nga AirDNA numri i banesave të listuara në Tiranë arriti në 3 mijë në muaj, të cilat kanë gjeneruar në total 10.5 milion euro për të gjithë vitin ose 293 euro në muaj, pa llogaritur këtu kostot e pastrimit, mirëmbajtjes dhe amortizimit. Me këto shuma, nëse një apartament në periferi që kushton 100 mijë euro do të gjeneronte 290 euro në muaj, do të kërkonte 29 vjet për t’u shlyer, duke e rankuar ndërtimin nën industritë e preferuara, ku degë të tjera kanë një normë të kthimit të investimit nën 15 vjet.

Vitet e fundit investimet e huaja direkte në pasuri të patundshme janë 6 fishuar. Sipas të dhënave zyrtare të bilancit të pagesave, në vitin 2015 sasia e parave që hynte nga jashtë për të financuar blerjet e pasurive ishte 24 milion euro, ndërsa në vitin 2022 arriti në 291 milion euro. Për 9 -mujorin e parë të vitit 2023, investimet e huaja në asete të tregut imobliar ishin 222 milion, duke projektuar flukse në vlerën mbi 300 milion euro për të gjithë vitin. Ekspertët thonë se një pjesë e këtyre parave janë nga individë të cilët shohin të ardhmen e pensionit në Shqipëri dhe emigrantët që investojnë në këtë sektor, por një pjesë është dhe para gri të cilës nuk i dihet burimi.